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        18城首套房貸主流利率降至3字頭,創歷史新低

        點擊:597 日期:2022-12-05

        和市場預期相符,11月LPR(貸款市場報價利率)繼續保持不變。11月21日,最新一期LPR報價出爐:1年期LPR為3.65%,5年期以上LPR為4.3%,均與前一期相同。

        接受第一財經采訪的多位業內人士表示,LPR不變受多重因素影響。一方面,本月MLF(中期借貸便利)利率保持不變,且近期沒有降準操作;另一方面,9月以來資金市場利率快速上行,疊加銀行核心負債成本仍偏高、凈息差持續承壓等,LPR報價下降動力不足。

        盡管作為房貸利率定價的“錨”——5年期以上LPR保持不變,但多地房貸利率持續下降。據第三方數據顯示,11月103個重點城市主流首套房貸利率平均為4.09%,二套平均為4.91%,均創歷史新低。其中,有18城首套房貸主流利率已降至“3字頭”。

        展望未來,業內對LPR是否下調看法不一。有觀點認為,考慮到貸款利率下行較快、銀行凈息差持續承壓等因素,年底前LPR繼續下降的空間和動力不足;但也有觀點稱,為支持樓市盡快企穩回暖,在近期銀行啟動新一輪存款利率下調帶動下,年底5年期以上LPR報價有下調空間。

        LPR為何保持不變

        自8月LPR實現非對稱下調后,近3個月來,LPR利率均維持不變。實際上,在本月MLF操作利率未變后,市場對LPR的走勢就有一定預期。當前貨幣供應量適度,資金面相對充裕,外部環境復雜多變,相關政策效果正處于觀察期。

        “從前10個月金融數據看,短端、長端流動性保持合理充裕,貨幣信貸保持適度增長,結構持續優化,反映貨幣供應保持合理適度?!惫獯筱y行宏觀分析師周茂華對第一財經記者表示,而且金融機構持續讓利實體經濟,銀行息差明顯收窄,部分銀行盈利壓力較大;近期接連出臺的支持小微企業增量接續政策以及穩樓市政策也正在顯現,LPR報價沒有相應下調基礎。

        其中,在穩樓市政策中,11月13日監管推出金融支持房地產16條,14日印發《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》,“這些階段性政策措施力度空前,接下來需要督促和指導各區域因城施策,用好用足穩樓市政策空間,穩定市場預期,釋放政策紅利,目前政策效果還有待觀察?!敝苊A稱。

        與此同時,保持LPR報價穩定,也在一定程度上有助于夯實人民幣匯率回穩基礎,穩定匯市預期。當前發達經濟體通脹粘性較強,收緊貨幣政策的取向短期仍將延續,在11月美聯儲連續第四次加息75BP之后,有分析稱,12月議息會議料將繼續加息50BP,美元指數延續相對強勢的運行態勢。

        中國民生銀行首席經濟學家溫彬表示,在此背景下,為避免加大跨境資本流動、加劇金融市場調整,我國央行仍需要把握好與主要央行貨幣政策的適當均衡,穩匯率重要性仍高。而8月以來政策利率維持不變,有助于遏制中美利差擴大勢頭,穩定匯市預期,在全球金融市場劇烈波動過程中增強人民幣匯率韌性。

        另從銀行的角度來看,“當前銀行核心負債成本仍承壓,市場資金利率的快速上行,使得4月以來支撐銀行負債端成本改善的一個重要因素發生改變?!睖乇蚍Q,在資產端收益率仍呈下行態勢背景下,成本上行令銀行讓利空間進一步收窄,LPR繼續下調的空間不足。

        11月以來,資金面出現邊際收緊態勢。截至11月18日,銀行間質押式回購利率方面,DR001、DR007分別收于1.32%和1.72%,月內均值分別達到1.67%和1.80%,DR007一度升至2%上方;1年期同業存單收益率(AAA)也上升至2.52%,較月初大幅上行50BP。

        多地首套房房貸利率低于4%

        雖然本月LPR保持不變,但就房貸利率走勢而言,保持穩中下降走勢。經歷前期“房貸降息”后,目前多數城市房貸利率降至歷史低位。

        貝殼研究院統計數據顯示,2022年11月,首二套房貸主流利率指數環比繼續下行。11月首套主流利率平均為4.09%,二套平均為4.91%,首套利率環比下行3BP,二套利率與上月持平,較去年最高點分別回落165BP和109BP,創歷史新低。

        就首套主流利率來看,本月包括一線城市在內僅10城高于4.1%;二套主流利率來看,僅北京、上海、廈門和西安四城高于4.9%。

        其中,多地首套房房貸利率已步入“3時代”。據統計,截至11月18日,貝殼研究院監測范圍內已有18城首套房貸主流利率降至3字頭,其中二線城市有6城,三四線城市12城。

        利率變化方面,11月僅14城房貸利率有所調整,其中泉州和溫州首套房貸主流利率下調至3.8%,降幅達30BP;二線城市中,杭州自11月11日起取消“認房認貸”,首套利率降至4.1%,二套利率降至4.9%。

        業內的共識在于,穩地產背景下,未來住房信貸政策有望進一步寬松。貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示,金融16條的支持政策提到,地方政策在全國政策基礎上,可以合理確定當地個人住房貸款首付和貸款利率政策下限,這代表著地方政府在需求端調控政策有了更多的優化空間,未來房貸利率下限有望進一步下降,特別是加大對改善換房需求的支持下,局部城市二套房貸利率有望突破4.9%的下限。

        未來LPR是否下降有分歧?

        從支持實體經濟的角度來看,LPR利率穩定不會影響實體經濟融資成本下行勢頭,也不妨礙金融機構加大實體經濟支持力度。這是由于,除了調整政策利率、LPR降息外,央行加大低利率的專項再貸款投放力度、銀行強化存款利率等負債端成本管控都有利于推動新增貸款的利率下行。

        周茂華表示,盡管LPR保持不變,但國內持續引導金融機構通過延期還本付息,減費讓利等,持續加大實體經濟薄弱環節、重點新興領域支持力度。

        但對于年內LPR的變化,市場觀點看法并不一致。在讓利實體和信貸供需失衡下,今年以來銀行資產端收益率不斷下行。三季度貨幣政策執行報告顯示,2022年9月各項新發放貸款利率下行至低位。

        貸款利率快速下行,負債端存款成本較為剛性,使得銀行凈息差降至有數據以來最低。銀保監會數據顯示,三季度商業銀行凈息差為1.94%,環比二季度持平,較一季度收窄3BP,同比大幅收窄13BP。

        “考慮到貸款利率下行較快,銀行凈息差持續承壓,LPR繼續調降的空間和動力不足?!睖乇蚍Q,2023年個人住房存量貸款等面臨LPR定價調整的影響,銀行經營業績將進一步承壓。在央行政策利率保持不變的情況下,若銀行負債端成本不能繼續下降,那么貸款利率下降或難以持續。

        周茂華也認為,年底前降低LPR利率可能性偏低。目前宏觀政策環境復雜多變,國內政策需要平衡多個目標,同時,僅靠總量貨幣政策可能難以達到預期效果;另外,此前密集出臺穩樓市政策措施,且階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限,較大程度降低短期調整5年期以上LPR利率必要性,眼下更為重要的是推動各地因城施策,用好用足穩樓市一攬子政策措施。

        但王青表示,為支持樓市盡快企穩回暖,在近期銀行啟動新一輪存款利率下調帶動下,年底5年期LPR報價有下調空間,12月5年期以上LPR報價有可能下調0.15個百分點。

        在他看來,一方面,為引導房地產市場盡快實現軟著陸,除強化“保交樓”等供給端支持外,持續下調居民房貸利率,推動樓市企穩回暖是關鍵所在,而且具有較強的緊迫性;另一方面,當前居民房貸利率相對偏高,具備一定下調空間;再者,近期存款利率較大幅度下調,有望增加報價行壓縮5年期以上LPR報價加點的動力。